存量浮动利率商业性个人住房贷款定价基准如何转换?为何转换?

本资讯发布时间:2020-02-28      来源:购房贷款浮动利率   浏览次数:649

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      关于存量浮动利率贷款定价基准的转换,与公众最息息相关的莫过于存量房贷利率将如何确定。
      对于已经买房和办理按揭贷款的购房者来说,只要是没有按LPR方式操作的,都需要关注此次政策变动。
      中国人民银行有关负责人表示,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。
      具体来看有以下要点:
      1. 定价基准转换为LPR的:LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。
      2. 定价基准转换为固定利率的:转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平;
      3. 转换时点利率水平保持不变;
      该负责人还表示,同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。
      据了解,目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。
      央行还举了如下实例说明:
      若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。
      如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。
      也就是说,此次存量商业个人住房按揭贷款定价基准切换为LPR后,至少未来一年个人利息支出并无变化。
      易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时指出,定价基准转换的影响是计算方式的变化,但利率本身不会变,或者说不会过多影响购房者的月供水平。
      除商业性个人住房贷款之外的其他存量贷款定价基准如何转换?
      该负责人指出,除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款,包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等,可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款,包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。
      为何要推进存量浮动利率贷款定价基准转换?
      2019年8月17日,央行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告。
      据该负责人透露,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,央行推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。
      中国民生银行首席研究员温彬认为,加快存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR,有利于深化利率市场化改革,推动社会融资成本下降。
      “《公告》的出台有利于加大对经济薄弱环节和重点领域的金融支持力度,着力缓解存量民营和小微企业融资贵问题。同时,对存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平保持不变,有利于稳定市场预期,保持居民住房贷款利率在合理均衡水平上的基本稳定。从目前来看,‘换锚’后,房贷利率水平保持不变,是贯彻落实中央经济工作会议提出的稳地价、稳房价、稳预期的要求,促进房地产市场平稳健康发展。”温彬称。
      “换锚”对银行有何影响?
      在温彬看来,自今年8月份推出LPR新机制以来,1年期LPR利率已累计下降16个bp,以LPR为定价基准的新增信贷利率稳步下移,企业综合融资成本呈现下降态势;金融机构贷款利率市场化程度显著增强,银行定价能力与资产负债管理能力明显提升,各经营机构运行平稳。
      不过,温彬也指出,个人住房贷款具有受众广、金额小、笔数多的特点,“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响,短期内银行内部管理面临考验。
      新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼在接受《国际金融报》记者采访时表示,对银行来说,在按照央行要求做好存量浮动利率贷款定价基准转换的同时,应加强对宏观经济金融形势研判,进一步完善和加强风险定价体系建设,加强利率风险管理,提高应对内外部环境变化的意识和能力。
      温彬称,《公告》的实施,将更好地发挥LPR贷款市场报价利率在实际利率形成中的引导作用,推动社会融资成本下降,引导和支持金融机构优化信贷结构,增强对经济领域的薄弱环节和重点领域的精准滴灌,提高金融资源配置效率,进一步增强服务实体经济发展的能力。

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